Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olması uygulamada çok sık karşılaşılan bir durumdur. Özellikle miras kalan ev, arsa, tarla veya iş yerlerinde mirasçılar ya da paydaşlar arasında satış, kullanım ve paylaşım konusunda anlaşmazlık çıkabilmektedir.

Paydaşlardan biri taşınmazın satılmasını isterken diğer paydaşlar buna yanaşmayabilir. Bazen de bir paydaş taşınmazı tek başına kullanır, diğer paydaşlar ise bu taşınmazdan hiçbir şekilde yararlanamaz. Bu gibi durumlarda ortaklığın devamı taraflar açısından artık mümkün olmuyorsa, ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelir.

Ortaklığın giderilmesi davası, uygulamada eski adıyla “izale-i şuyu davası” olarak da bilinmektedir. Bu dava ile paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir mal üzerindeki ortaklık ilişkisinin sona erdirilmesi amaçlanır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 23.01.2014 tarihli, 2013/15405 Esas ve 2014/1139 Karar sayılı kararında ortaklığın giderilmesi davalarının niteliği şu şekilde açıklanmıştır:

“Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar (ortaklar) arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı, tarafları için benzer sonuçlar doğuran davalardır.”

Bu davanın temel kanuni dayanağı Türk Medeni Kanunu’nun 698 ve 699. maddeleridir. Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesine göre, hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.

Bu nedenle kural olarak hiçbir paydaş, ortaklığın süresiz şekilde devamına zorlanamaz. Ancak paylaşma isteme hakkı bazı durumlarda sınırlandırılmış olabilir. TMK m. 698 uyarınca paylaşmayı isteme hakkı, hukuki bir işlemle en çok on yıllık süreyle sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmelerin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi mümkündür. Ayrıca uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.

Hisseli Taşınmazlarda Satış ve Paylaşım Süreci

Ortaklığın giderilmesi davasında mahkeme, taşınmazın durumuna göre ortaklığın nasıl sona erdirileceğini değerlendirir. Bu noktada iki temel ihtimal vardır: aynen taksim veya satış suretiyle ortaklığın giderilmesi.

Aynen taksim, taşınmazın paydaşların payları oranında fiziken bölünmesi anlamına gelir. Örneğin geniş bir arsanın imar durumuna, yüzölçümüne ve pay oranlarına uygun şekilde ayrı parçalara bölünmesi mümkünse, mahkeme aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verebilir.

Türk Medeni Kanunu’nun 699. maddesi paylaşma biçimini düzenlemektedir. Buna göre paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırma yoluyla satılarak bedelinin bölüşülmesi şeklinde gerçekleştirilir. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına; bölünen parçaların değerleri birbirine denk düşmezse eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme yapılmasına karar verebilir.

Ancak her taşınmazın bölünmesi mümkün değildir. Özellikle apartman dairesi, küçük yüzölçümlü arsa, imar durumu bölünmeye uygun olmayan taşınmaz veya bölünmesi halinde ciddi değer kaybı oluşacak mallarda aynen taksim çoğu zaman mümkün olmaz. Bu durumda mahkeme satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verir.

Taşınmazın aynen taksimi mümkün değilse, karar kesinleştikten sonra satış işlemleri satış memurluğu aracılığıyla yürütülür. Satış genellikle açık artırma usulüyle yapılır. Satıştan elde edilen bedel, masraflar düşüldükten sonra paydaşların pay oranlarına göre dağıtılır.

Türk Medeni Kanunu’nun 699. maddesi uyarınca satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilebilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Tüm paydaşlar bu konuda anlaşmazsa satış genel açık artırma yoluyla yapılır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasını Kim Açabilir?

Ortaklığın giderilmesi davasını taşınmazda paydaş olan kişilerden her biri açabilir. Bunun için diğer paydaşların rızasının alınması gerekmez. Yani taşınmazda küçük bir paya sahip olan paydaş dahi, şartları varsa ortaklığın giderilmesini isteyebilir.

Bu davada önemli olan husus, davanın tüm paydaşlara karşı açılmasıdır. Tapu kaydında görünen maliklerin veya miras yoluyla hak sahibi olan kişilerin davada taraf olarak yer alması gerekir. Paydaşlardan veya ortaklardan birinin vefat etmiş olması halinde, mirasçılık belgesi alınarak mirasçılarının davaya dahil edilmesi gerekir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 23.01.2014 tarihli, 2013/15405 Esas ve 2014/1139 Karar sayılı kararında bu husus şu şekilde ifade edilmiştir:

“Paydaşlığın giderilmesi davasını paydaşlardan biri veya birkaçı diğer paydaşlara karşı açar. HMK'nın 27. maddesi uyarınca davada bütün paydaşların yer alması zorunludur. Paydaşlardan veya ortaklardan birinin ölümü halinde alınacak mirasçılık belgesine göre mirasçılarının davaya katılmaları sağlandıktan sonra işin esasının incelenmesi gerekir.”

Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce tapu kaydı, malik bilgileri ve varsa mirasçılık durumu dikkatle incelenmelidir. Taraf teşkili sağlanmadan davanın sağlıklı şekilde yürütülmesi mümkün değildir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4/1-b maddesine göre, taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalar, dava konusunun değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür.

Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davası, kural olarak taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır.

Birden fazla taşınmaz için dava açılacaksa ve bu taşınmazlar farklı yerlerde bulunuyorsa yetki konusu ayrıca değerlendirilmelidir. Bu durumda dava açılmadan önce taşınmazların bulunduğu yer, tapu kayıtları ve davanın kapsamı birlikte incelenmelidir.

Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyeti Ne Anlama Gelir?

Ortaklığın giderilmesi davalarında taşınmazın paylı mülkiyete mi yoksa elbirliği mülkiyetine mi tabi olduğu önemlidir.

Paylı mülkiyette herkesin belli bir pay oranı vardır. Örneğin bir taşınmazda bir kişinin 1/2, diğer iki kişinin ise 1/4’er payı olabilir. Tapu kaydında bu paylar açıkça görülür.

Elbirliği mülkiyetinde ise ortakların taşınmaz üzerinde belirli ve bağımsız payları yoktur. Bu durum en çok miras kalan taşınmazlarda karşımıza çıkar. Mirasçılar, terekeye dahil taşınmazlar üzerinde birlikte hak sahibidir.

Miras ortaklığı bakımından Türk Medeni Kanunu’nun 640. maddesi önemlidir. Bu maddeye göre, birden çok mirasçı bulunması halinde mirasın geçmesiyle birlikte mirasçılar arasında terekenin tamamını kapsayan bir ortaklık meydana gelir. Yine TMK m. 642 uyarınca mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça mirasın paylaşılmasını isteyebilir.

Uygulamada birçok kişi tapuda taşınmazın hisseli olduğunu görür; ancak bu hissenin paylı mülkiyet mi yoksa miras ortaklığı kapsamında elbirliği mülkiyeti mi olduğunu bilmez. Oysa davanın doğru kurulması açısından bu ayrım önemlidir.

Keşif ve Bilirkişi İncelemesi Neden Önemlidir?

Ortaklığın giderilmesi davalarında genellikle keşif yapılır ve bilirkişi raporu alınır. Bilirkişi taşınmazın niteliğini, değerini, imar durumunu, yüzölçümünü, pay oranlarını ve aynen taksime uygun olup olmadığını inceler.

Bu aşama davanın en önemli bölümlerinden biridir. Çünkü mahkeme, taşınmazın bölünüp bölünemeyeceğine ya da satış yoluyla ortaklığın giderilip giderilmeyeceğine çoğu zaman bilirkişi raporu doğrultusunda karar verir.

Bilirkişi raporu eksik, hatalı veya gerçeğe aykırı değerlendirmeler içeriyorsa tarafların bu rapora süresi içinde itiraz etmesi gerekir. Özellikle taşınmazın değeri, imar durumu ve aynen taksim imkânı konusunda rapor dikkatle incelenmelidir.

Kat Mülkiyetine Tabi Taşınmazlarda Ortaklığın Giderilmesi

Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi taşınmazlarda ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri dikkate alınmalıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 7. maddesine göre, kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan ana gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez. Ancak bağımsız bölümler, bağımsız bir taşınmaz gibi dava ve takip konusu olabilir. Bu nedenle bağımsız bölümler bakımından ortaklığın giderilmesi istenebilir.

Bu nedenle dava açılmadan önce taşınmazın arsa mı, tarla mı, kat irtifakına tabi ana taşınmaz mı, yoksa bağımsız bölüm mü olduğu mutlaka incelenmelidir. Tapu kaydındaki nitelendirme bu noktada önemlidir.

Miras Kalan Taşınmazlarda Ortaklığın Giderilmesi

Ortaklığın giderilmesi davaları en çok miras kalan taşınmazlarda görülür. Mirasçılar bazen taşınmazın satışı konusunda anlaşamaz. Bir mirasçı satmak ister, diğeri istemez. Bazen de bir mirasçı taşınmazı kullanır; diğer mirasçılar ise bu taşınmazdan yararlanamaz.

Türk Medeni Kanunu’nun 640. maddesi uyarınca mirasın geçmesiyle birlikte mirasçılar arasında terekenin tamamını kapsayan bir ortaklık meydana gelir. TMK m. 642’ye göre ise mirasçılardan her biri, ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça mirasın paylaşılmasını isteyebilir.

Bu nedenle mirasçılardan biri, diğer mirasçıların rızası olmasa dahi ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Dava açılmadan önce mirasçılık belgesi, tapu kaydı, taşınmazın fiili kullanımı ve paydaşlık durumu dikkatle incelenmelidir.

Miras kalan taşınmazda bazı mirasçıların taşınmazı tek başına kullanması ayrıca ecrimisil taleplerini de gündeme getirebilir. Ancak ecrimisil, ortaklığın giderilmesi davasından farklı bir hukuki taleptir ve ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Taşınmaz Üzerinde Bina, Ağaç veya Başka Yapılar Varsa Ne Olur?

Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmaz üzerinde bina, ağaç, depo, ahır, kuyu veya benzeri muhdesatlar bulunabilir. Bu durumda söz konusu yapıların kime ait olduğu, taşınmazın değerine etkisi ve satış bedelinin paylaşımına etkisi ayrıca değerlendirilmelidir.

Uygulamada bu konu çoğu zaman uyuşmazlık yaratır. Örneğin taşınmaz paydaşlara ait olmakla birlikte, üzerindeki bina paydaşlardan biri tarafından yapılmış olabilir. Böyle bir durumda muhdesat iddiası gündeme gelebilir.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 21.05.2019 tarihli, 2019/66 Esas ve 2019/5361 Karar sayılı kararında muhdesatın hukuki niteliği şu şekilde açıklanmıştır:

“Bilindiği üzere; bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur (4721 s.lı TMK mad. 684/1). Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. Bu mülkiyet kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere kalıcı yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer (TMK mad.718 ). 22.12.1995 tarihli ve 1/3 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da vurgulandığı gibi Eşya Hukukunda, muhdesattan, bir arazi üzerinde kalıcı yapı ve tesisler ile bağ ve bahçe şeklinde dikilen ağaçları anlamak gerekir. Muhdesat, şahsi bir hak olup (TMK 722, 724, 729 maddeleri), sahibine arazi mülkiyetinden ayrı bağımsız bir mülkiyet veya sınırlı bir ayni hak bahşetmez.”

Aynı kararda, ortaklığın giderilmesi davası ile muhdesatın tespiti davası arasındaki hukuki yarar ilişkisi bakımından şu değerlendirme yapılmıştır:

“Öğretide ve Yargıtay'ın devamlılık gösteren uygulamalarında, taşınmaz hakkında derdest ortaklığın giderilmesi davasının, kentsel dönüşüm uygulamasının ya da kamulaştırma işleminin bulunması gibi istisnai durumlarda muhdesatın tespiti davasının açılmasında güncel hukuki yararın bulunduğu kabul edilmektedir.”

Bu nedenle taşınmaz üzerinde yapı veya ekonomik değer taşıyan unsurlar varsa, dava sürecinde bu husus ayrıca ileri sürülmeli ve delillendirilmelidir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Taraf Teşkili Neden Önemlidir?

Ortaklığın giderilmesi davalarında en önemli usuli konulardan biri taraf teşkilidir. Çünkü bu dava, taşınmazdaki bütün paydaşların veya mirasçıların hukuki durumunu etkileyen bir davadır.

Bu nedenle dava konusu taşınmazın tapu kaydında malik olarak görünen kişilerin tamamı ile ölmüş paydaşların mirasçılarının davada taraf olarak yer alması gerekir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 24.06.2013 tarihli, 2013/7512 Esas ve 2013/9727 Karar sayılı kararında bu husus şu şekilde belirtilmiştir:

“Ortaklığın giderilmesi davasını paydaşlardan (ortaklardan) biri veya bir kaçı diğer paydaşlara (ortaklara) karşı açar. HMK'nın 27. maddesi hükmü uyarınca, davanın tarafları, müdahiller ve yargılamanın diğer ilgilileri, kendi haklarıyla bağlı olarak hukuki dinlenilme hakkına sahiptirler. Bu itibarla, ortaklığın giderilmesi davalarında, dava konusu taşınmaz maliklerinin veya mirasçılarının tamamının davada taraf olarak yer alması gerekir.”

Aynı kararda eksik taraf gösterilmesi halinde izlenecek yol bakımından da şu değerlendirme yapılmıştır:

“Ancak, ortaklığın giderilmesi davalarının niteliği ve davacı tarafın yargılamayı uzatmak yönünde bir niyetinin de bulunmadığı gözetilerek, mahkemece, HMK'nın 124. maddesi uyarınca davacıya dava konusu taşınmazların maliklerinin veya mirasçılarının davaya dahil edilmesi suretiyle eksikliği tamamlaması için bir haftalık kesin süre verilmesi, bu süre içinde eksikliğin tamamlanması halinde davanın esastan incelenmesi, tamamlanmaması halinde davanın HMK'nın 119/2 maddesi uyarınca açılmamış sayılmasına karar verilmesi gerekirken, 6100 sayılı HMK'nın 114/1-d maddesine göre tarafların, taraf ve dava ehliyetine sahip olmaları dava şartı olarak düzenlenmiş olduğu halde tarafın eksik gösterilmesi de madde kapsamında değerlendirilerek, HMK'nın 115/2 maddesi uyarınca davanın dava şartı yokluğundan usulden red edilmesi doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir.”

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 23.01.2014 tarihli, 2013/15405 Esas ve 2014/1139 Karar sayılı kararında da ölen paydaşların mirasçılarının davaya dahil edilmesi gerektiği şu şekilde ifade edilmiştir:

“Bu durumda mahkemece, vefat eden tapu kayıt maliklerinin veraset ilamlarını almak ve mirasçılarını davaya dahil etmek üzere davacılar vekiline yetki ve uygun bir süre verilmek suretiyle taraf teşkilinin sağlanması gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.”

Taraf teşkili sağlanmadan verilen kararlar, ileride usuli sorunlara ve kararın bozulmasına neden olabilir. Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce tapu kaydı, nüfus kayıtları ve mirasçılık durumu dikkatle incelenmelidir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Dikkat Edilmesi Gerekenler

Bu dava ilk bakışta basit bir dava gibi görünse de uygulamada birçok teknik ayrıntı içerir.

Özellikle şu hususlara dikkat edilmelidir:

1. Davanın tüm paydaşlara yöneltilmesi gerekir.
2. Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
3. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
4. Tapu kaydı ve mirasçılık belgesi doğru incelenmelidir.
5. Taşınmazın paylı mülkiyete mi elbirliği mülkiyetine mi tabi olduğu belirlenmelidir.
6. Aynen taksim imkânı varsa bu husus bilirkişi incelemesiyle ortaya konulmalıdır.
7. Satışa karar verilmesi halinde taşınmazın gerçek değerinin belirlenmesi önemlidir.
8. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı bulunan taşınmazlarda Kat Mülkiyeti Kanunu m. 7 dikkate alınmalıdır.
9. Taşınmaz üzerinde muhdesat varsa bu konuda ayrıca değerlendirme yapılmalıdır.
10. Taşınmazı kullanan paydaş varsa ecrimisil talebi ayrıca düşünülmelidir.

Sonuç

Ortaklığın giderilmesi davası, hisseli veya miras kalan taşınmazlarda ortaklık ilişkisinin sona erdirilmesini sağlayan önemli bir hukuki yoldur. Paydaşlar arasında satış, kullanım veya paylaşım konusunda anlaşma sağlanamıyorsa, bu dava ile taşınmazın aynen bölünmesi ya da satış yoluyla bedelinin paylaşılması mümkün olabilir.

Bu davanın temel dayanakları Türk Medeni Kanunu’nun 698 ve 699. maddeleri, miras ortaklığı bakımından Türk Medeni Kanunu’nun 640 ve 642. maddeleri, görevli mahkeme bakımından ise Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4/1-b maddesidir. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 7. maddesi dikkate alınmalıdır.

Ancak her taşınmazın hukuki ve fiili durumu farklıdır. Tapu kaydı, pay oranları, mirasçılık durumu, imar bilgileri, taşınmazın fiili kullanımı ve üzerinde yapı bulunup bulunmadığı dava açılmadan önce birlikte değerlendirilmelidir.

Taşınmazın niteliği, paydaşlık durumu ve tapu kayıtları incelenmeden ortaklığın giderilmesi sürecinin sağlıklı değerlendirilmesi mümkün değildir.